社保年限从三年缩至一年、公积金贷款额度冲上324万的历史高位、居住证持有者终于拿到那张梦寐以求的“房票”…
上海，这座超大城市用一记精准的政策组合拳，向近千万非户籍人口发出前所未有的信号：
留下来，在上海安家吧！
2026年2月25日，十五没过都算年，但上海显然已经迫不及待。
上海市住房城乡建设管理委等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》。
这份被简称为“沪七条”的文件，从限购、公积金、房产税三大维度打出组合拳，自2月26日起正式施行。
通读政策全文，你会发现，这不是一次简单的政策微调。
排头一号的，就是松绑了限购政策，咱们将其拆分为以下——
非沪籍居民购买外环内住房，社保或个税缴纳年限从3年直接缩短至1年，限购1套；
连续缴纳满3年的，可在外环内增购1套；
持居住证满5年的，无需社保即可在全市购买1套住房。
外环内购房门槛从3年社保降至1年，粗略估算可增加购房潜力人群至少9万人，这部分人群属于刚需群体。
而社保满3年可增购一套的政策，则直指改善型需求：
随着家庭人口增加，外地人对二套房的需求正在上升，尤其是40岁以上中年人群对居住品质的要求也在提升。
其次，首套公积金贷款最高额度从160万提至240万，叠加多子女家庭（上浮20%）和购买绿色建筑（上浮15%）政策，家庭最高可贷324万。
这几乎已经创下全国城市公积金贷款额度的新高。
公积金贷款最高324万，这是什么概念？
相关统计数据统计，当前上海总价在300万以下的二手房占比高达65%。
虽然不可能全部使用公积金购房，但公积金最高贷款额度反杀房屋总价这个事儿，象征意义不言而喻。
更关键的是，新政落实公积金“认房不认贷”——
名下无房或仅有一套且贷款已结清的，再次购房可申请公积金贷款；
多子女家庭的支持范围也首套扩展至二套，贷款额度上浮20%。
除此之外，自2026年1月1日起，沪籍家庭子女成年后新购或置换住房，若该住房属于成年子女家庭唯一住房，暂免征收个人住房房产税。
此前与父母共有住房的，新购后仍为唯一住房的同样免税，并可追溯退还多缴税款。
毫无疑问，这是对沪籍家庭改善置换需求的实质性松绑，精准解除置业税费顾虑。
你注意啊，这里面有个细节很容易被忽略：
政策从今年1月1日起追溯执行。
如果你年初刚买了房、属于“成年子女唯一住房”的情形，之前缴的房产税可以申请退还。
这条政策的核心意图相当清晰——
扫清改善置换的最后一道税负障碍，让大伙儿换房时少一点后顾之忧。
“沪七条”直接指向三个纬度：降购房门槛、抬购房杠杆、清购房障碍。
上海这次用阶梯式松绑，贯彻落实“支持合理需求”这条主线，清晰地释放了一个重要信号：
谁是真刚需、谁是真改善、谁是这座城市想留住的人…
阿拉上海是门儿清的！
年还没过完，就抢先发布新政，上海这波操作意图十分明显——
剑指即将到来的“金三银四”！
事实上，上海楼市已呈现明显的“暖冬”特征：
自2025年11月起，存量房交易连续3个月保持在2万套以上的活跃水平；
今年1月二手住宅成交2.03万套，同比增长26.69%，春节假期新房成交同比增近两倍。
截至2026年1月底，上海新建商品住宅地整体去化周期为17.6个月，但内部结构性分化显著：
其中，内环内去化周期10.2个月，供需相对紧平衡； 内中环去化周期9.5个月，是成交最活跃的区域； 中外环去化周期11.4个月，处于均衡状态； 外郊环去化周期18.1个月，为政策重点持续片区…
截至2026年2月，上海二手住宅挂牌量已回调至8.7万套，较2024年10月高点时比减少约27.5%，自2025年5月以来，市场库存已连续9个月保持下行态势。
本次“沪七条”落地，大概率会进一步巩固回暖势头，给“小阳春”确定性结结实实叠了个甲！
以下，我们从受益人群、政策力度以及政策逻辑三部分来拆解，大伙儿就会更加一目了然。
首先，上海近千万非户籍人口，是接下来上海楼市转暖的关键所在！
统计显示，截至2026年1月底，沪籍居民购房占比约55%-60%，非沪籍占比40%-45%。
截止至2024年底，上海非户籍人口已达983.49万人，占常住人口比重约40%。
非户籍人群购房意愿高，对购房成本敏感。
激活这一群体，是消化二手房库存、稳定房价的关键，更是推动卖旧买新置换循环的核心所在。
另一方面，当前上海户籍人口的整体生育率只有0.6，这是啥概念？比隔壁思密达还低。
这样的人口结构决定了，上海需要积极补充新鲜血液保持社会活力和社会保障体系基本面。
可问题是，过往限购政策卡得过严，这就导致大量实际缴纳了社保的非沪籍人口长期租房，从现实来看，政策端需要纠偏。
其次，本次“沪七条”给出的政策力度相当有诚意。
外环内社保从3年砍到1年，等于把门槛直接砸穿；
公积金最高可贷324万，额度反杀全市六成二手房价；
税费减免大大降低了最具改善能力和改善意愿那部分群体的改善成本…
为什么这次的政策力度这么猛？
除了咱们刚才说过的“上海需要新鲜血液”之外，从需求端来看，大伙儿是真的等太久了。
你想，近千万非户籍人口，有的社保交了两三年、三四年、孩子在上海念书、生活圈子全在上海…
你说让他们去杭州、苏州、南京？沉没成本太高，根本就不现实，而且也不符合上海现阶段的现实需求。
从老百姓的视角看，这群老少爷们儿不是不想买、也不是买不起，而是一直被挡在门外…
与其让他们耗着、等着、最后心凉了，不如把开门迎接——
社保满一年的就让买，满三年的就让置换，诚意给到位了，人心自然就留下来了。
第三，上海楼市调控的政策逻辑正在发生质的变化。
纵观上海限购政策演变——
2011年“2年累计1年社保”； 2016年“连续5年+已婚”堪称史上最严； 2019年临港试点放松，露出苗头； 2024年外环外个税/社保“3改1”； 直至当前的“1年社保可买外环内”…
从全面收紧到精准宽松的完整周期，算是走了个明明白白。
这背后是楼市供需关系、分化行情以及人们置业心态等多重层面的系统性变化。
这一前置指标直接决定了整个上海市楼市调控的政策逻辑变化，与2025年12月中央经济工作会议所指出的“清理消费领域不合理限制措施”不谋而合。
这意味着什么？
意味着政策端已进入长期宽松通道；
意味着包括上海在内的全部一线城市政策端有望跟进加码。
这一轮政策松绑，表面上看是救楼市，但再往深想想，这不是一场不得不打的人口战争吗？
非沪籍、持居住证、多子女家庭，是最直接的受益群体…
这三类人重叠在一起，指向的是同一个画像——
那些真正在这座城市纳税、消费、养娃，却始终差一张刚需或置换入场券的人。
通过眼前的这一通操作，上海似乎终于想明白了一件事：
清北复交、QS前100名校的硕博引进很重要，没毛病！
而每天挤地铁上下班、孩子在上海念书、社保交了三五年那几百万人，就地转正也不能落下。
那么，大伙儿购买力能跟得上吗？
咱们拿两组数据对比一下，你就明白了。
2025年，全市居民人均可支配收入约9.2万元，在全国范围内名列前茅。
根据2026年1月的市场数据，总价500以上总价的新房占比高达65%，成为新房成交的绝对主力，新房市场热销项目多集中在内环、中环及核心区域；
同一时期，上海300万以下总价的二手房成交占比高达65%，90㎡以下户型的成交占比64%…
你注意了没？上海的新房和二手房市场已经形成了泾渭十分分明的两个市场。
从需求端的视角来看，留在上海依旧极具吸引力，而且留下来的难度比这次调整期开启之前要肉眼可见得容易许多。
对于那些已经扎根本地、各方面都较为稳定、且具有改善意愿的家庭呢？看看以上两个价格区间就能一目了然“卖一卖一”的需求缺口有多大。
所以说，这次“沪七条”背后，有个隐藏的主线任务：
甭管是刚需还是改善，为更多真实需求家庭拆掉多余的限制，让上海楼市内部的置换链条顺滑运转。
目前的局面是：挂牌量降了、成交量稳了，但置换链条上还有些许犹豫。
社保门槛下调、公积金额度上调、定向税费减免…无疑招招都是在大伙儿背后推了一把。
大伙儿不妨观察一下接下来可能到来的“小阳春”——
譬如，低总价房源成交量能否在暖冬行情的基础上再上一个台阶；
譬如，卖旧买新的热情与改善盘去化流速能否真正形成正向反馈。
以上这两个指标持续的力度和长度，直接决定了本次“沪七条”的实际效果。
今天的文章末尾，让我们来回答一个非常现实的问题吧！
现在，到底是不是刚需买房或改善置换的好时机呢？
我的看法是：无论刚需还是改善，对于在上海真正有自住需求的家庭而言，当下的确是近年来政策环境最友好、窗口期特征较为明显的时刻。
政策端来看，上海作为头部一线城市，在现阶段已十分友好，与之前的严格限购相比早已判若两城。
去化周期来看，当前上海外环以内的去化周期其实都已相对合理，且市场流速也愈发趋于稳定。
当然，这还要结合自身情况来看，个人认为这是最重要的一点。
如果你刚好是符合新政条件的非沪籍刚需，社保已满一年，能上车外环内，那不妨趁这个阳春三月去实地看看房；
如果你是家有老破小的沪籍改善家庭，想卖掉老破小置换一套品质更好、居住体验更好的房子，最近也可以看起来了。
如果你确实有置换的打算但并不十分着急，那可以先观察一下这次新政过后的市场走向，同时也期待一下其它层面与政策端打配合…
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